这2周，“救市”又被重复提前，究其原因，还是现在楼市负面情绪日益严重，以及有权威媒体暗戳戳地放出“一线城市可能会有放松预期的楼市政策”的消息。

(相关资料图)

虽然一万间作为一个从来追不上热点的房地产平台，还是想蹭蹭热点余温，聚焦深圳，预测一下深圳是否真的会有“救市政策”，如果“救市”对深圳有什么影响。

NO.1

深圳会“救市”吗？

现在“救市”的声音很多，这是市场急需寻求改变的信号。

一万间认为最早六月底，最迟七月中下旬，中央会有明确的“救市”信号。

知名投行高盛也预期，7月份左右，我们的楼市救市措施就会出来了，而且力度非常之大，暗示这次的力度将超过2015年，堪比2008年的4万亿！

大佬发声，直接让房地产股出现了大涨的情况。

这说明什么？说明大家其实对楼市，对中央都是有信心的。

“救市”会发生，只是时间问题！

但是深圳会怎样跟进，何时跟进，很难预估。

一方面是现在的深圳官方对楼市的态度还是比较暧昧不清，另一方面一线城市，特别是深圳，作为楼市风向标，一举一动都要考虑到影响，宁肯步子慢一点，也不能带乱节奏。

不过一万间认为深圳今年下半年必定会有“救市”动作，同时一万间也预估，部分小放松，小“救市”行为，比如“降低首套刚需首付”这些，深圳不会明确发布文件，但是会在操作窗口放宽。

比如“二手房贷款不看指导价”就没有明确的文件流出，但是多家银行操作窗口直接执行。

不论何时深圳“救市”，一万间始终认为现在已经是深圳楼市房价低谷，且议价空间大的最后时间段了。

那么深圳会出台怎么样的救市政策呢？

之前一万间就发布过预测，2023的深圳，会低调的放松。现在一万间依然也坚持这个观点。

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而且深圳“救市”会从解决“没信心、没钱、没名额”三大核心问题上下手，如

1，降低刚需首套首付、降低卖房改善的换房客首付

2，推行认房不认贷

3，放宽限购条件，如社保年限等

4，放宽限售时间，如从五年限售到三年，甚至两年

在这样的政策实施下，必定会有一批刚需购买力被集中释放。

当量起，楼市信心自然会提振，这对于深圳楼市是一个良好发展的循环开端。

而关于最近网传“深圳要放开部分关外片区限购”，一万间认为实行的可能性不大。

因为深圳一直在主张，缩短深圳东西部发展的差距。

如果关外片区放开限购，那么热钱只会进一步涌入西部，更拉大发展差距，不利于深圳整体发展。

从另外一个角度看，部分关外片区放开限购，会引发片区内业主吐槽甚至抵制。

NO.2

“救市”后的深圳楼市会怎样

当深圳启动“救市”后？走向会怎样？

一万间预计是短期内，楼市成交会上涨，但是价格依然会混战一段时间。

而这段时间是近2年内的楼市打折最大空间。

因为前面我们说了，“救市”政策会释放一批购买力，楼市成交量会迅速起来，当量起，楼市信心自然会提振。

这就是楼市复苏的的一个良好开端。

那么价格会不会起来呢？

一万间认为是会在消耗了一批东部片区的刚需盘库存后，新房价格会缓慢起来，操作依然是先收回折扣。

这个时间点快则在国庆假期后，慢则在2023年年底。

而且我们可以确定的是，无论如何，明年新房价格会比今年提高一点，这个从今年年初深圳第一批土拍的时候，就已经锚定了。

对于二手房， 前期情况不乐观。

如现在的挂盘量持续走高，截止现在（6月）深圳共有54236套二手房在售，较于今年1月底（3.5万套），增长了近55%。

而且在二手房指导价“架空”后，5月深圳成交二手房源里，仍有34.5%低于参考价成交，没有预期中的向好；

这种情况在深圳“救市”初期依然会持续一段时间，因为二手房面对的压力是限价新房+保障房的双重围攻。

二手房情况变好的时机，一万间觉得是在新房量价齐起的时候，这个时候市场基本企稳，楼市信心恢复。

但是一万间认为这个时机出现的时候，可能部分二手房卖家态度会比较强硬，因为急卖、心态不稳的业主，在现在，或者政策放松初期就已经出手了。

NO.3

深圳楼市信心，其实还在于经济

最近一万间接触的购房者或者粉丝，心态其实是看低楼市的。

他们对于楼市是否能“救”起来，其实不关心，他们更关心的是现在买房是否更便宜，以后卖房是否能保证不亏（其实更想说能否涨。）

当他们出来看房，他们认为现在楼市不好，新房应该降价出售，但是往往他们会失望而归，因为现在新房基本的只有小折扣，但没有不会降价。

深圳购房政策依然是一线里面最严格的，社保时间、首付成数、限售年限等，还是卡得死死的。

当购房者认为市场已死，可以挥刀砍价的时候，总有几个显眼包新盘出来拉起市场（开发商）预期。

比如，2023年才过去半年，新房市场就跑出了9次不错的开盘成绩。

溪山君樾、会展湾雍境花园、超核中心润府、越秀潮樾府等新盘的开盘成绩都超过了六成，并且在开盘后，网签备案的比例也相当迅速。

这9个项目当中，其中有3个均价达到10万+/平，甚至还有日光的。

深圳新房不降价，是谁在托底？除了限跌令，还有深圳强大的经济底气。

2022年，是全民抗疫的一年，深圳GDP总量虽然不敌上海、北京，但是增速3.3%，为四个一线城市之首。

而且今年第一季度，深圳的GDP增速持续上升，高达6.5%，依然领先一线城市和众多强二线。

在当下的慢周期，深圳仍然保持着相对高的经济增速，一是高新产业仍然能打，二是比亚迪得到了新能源的巨大红利。

总体来说，深圳城市的基本面没有下行，反而在逆势上升。

而且虽然年初有数据显示，深圳人口有所流失，但是细究会发现户籍人口增长了27.08万，非户籍人口下降了29.06万。户籍定居人口的增长，反而增加了有效购房需求。

这就是深圳楼市托底的底气，也是一万间一直跟粉丝说趁现在行情不好买房的底气。

NO.4

房地产市场企稳还需一些耐心

房地产市场企稳还需一些耐心，这个观点是《经济日报》发出的声音，同时它还说：

“房地产也该过一下苦日子了。”

“相比起让一线城市放松限购，还是琢磨一下怎样让烂尾楼复工，让刚需买得起房，让改善换得起房，比较现实。”

这是实话。

就拿“保交楼”来说，喊了一年，各种金融政策扶持，成绩也不尽如人意。

截至今年5月份，全国1114个保交楼项目的交付率仅仅为34%（百年建筑网最近公布），而口号喊得最响的河南，整体的交付率却只有11%。

“保交楼”不能顺利完成，对于楼市信心恢复是有极大的阻碍的。

所以“救市”的一个关键点是救开发商。

一万间认为救开发商关键是取消或者暂停“三条红线”。

很多人认为去年年底的“金融十六条”，让三道红线政策自动取消，事实上三道红线并没有取消，在房企融资上依然卡脖子。

拿开这个“卡脖子”的三条红线，给房企一定的时间和融资宽限，以应对债务、资金、信用、交房等危机，同时也能让房企，扩大投资（拿地），平衡供需。

另外在房企拿地上面，给与税费免减。不仅可以减少房企经营、投资成本，还可以让购房者获得购房低成本的银实惠，刺激住房需求，恢复市场信心，可谓是利市利企。

一举多得。

千方百计推进保交楼，如期、保证质量地完成房屋交付有助于恢复各方对房地产市场的信心。

一万间认为这个是官方“救市”绕不开的点。

NO.5

一万间建议

对于购房者来说，也不妨给楼市一点耐心。

因为促进房地产市场企稳复苏的各项政策持续产生效果，需要时间。

4月份、5月份较第一季度出现一定回落，属于正常的调整期，大家也不必恐慌。

深圳作为一线城市，有大量的优质人口和强大的经济实力作为底气，无论政策如何变化，深圳楼市始终能坚挺，差别就在于刚需盘能否快速去化。

对于买房，只要你不是短期投资客，现在就是不错的上车时机！

有粉丝曾经问过一万间一个很经典的问题“深圳不能炒房，那么为啥还要买深圳的房子。”

一万间的回答是：

“现在深圳在大力发展保障房，对冲商品房，但是你愿意一辈子在深圳租保障房吗？”

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