打卡【望京金茂府】【臻园】，望京的两个次新豪宅，户型都挺好理解。
(资料图)
望京金茂府:225㎡的三居，280㎡的四居，315㎡的四居，355㎡的五居，成交价12.8-13.5万。
臻园:141/148/178㎡的三居，188/215/245㎡的四居，成交价12.5.-13.2万之间，臻园还有部分小户型。
这两个做为望京的次新，前两年都没少往上走。
朝阳区 奶西地块 三兄弟项目对比
——首开金茂·望京樾——
建筑面积约102-155㎡三至四居健康科技住宅
【基本信息】
建筑面积：约9万㎡
产品类型：住宅
产 权：70年，纯商品房住宅
层 数：5-18层
容积率：2.22
绿地率：30%
总户数：764户
车位比：1:1.3
交付标准：科技系统+精装修
【繁华商业】新荟城、凯德MALL、方恒购物中心、新世界百货、麒麟新天地
【优质学府】芳草地国际学校（东洲校区）、奶子房小学、陈经纶中学奶子房校区
四横：京平高速、顺黄路、北五环、北四环
四纵：来广营北路、京密路、机场高速、京承高速#中建宸园# #融科橄榄城# #海开栖海澐颂# #和光悦府# #北京绿城晓风印月# #龙樾合玺# #建发养云# #中建玖合府# #富华里# #青云上府# #北熙区# #朝阳一墅# #和光瑞府# #永定金茂府# #天润福熙大道# #保利中央公园东苑小区好房评测# #金茂悦# #东湖湾# #臻园# #望京金茂府# #国风北京# #国风上观小区# #朝庭公寓# #嘉美风尚中心# #澳洲康都# #望京西园三区# #望京新城[话题]# #远洋万和公馆# #上京新航线# #大西洋新城# #润泽公馆# #季景沁园# #华彩国际小区好房推荐# #北纬40度# #慧谷阳光# #宝星国际# #宝星华庭# #中粮祥云小镇# #北京新房# #望京新世界#
【500万买望京？整理完这些小区我哭了】望京是北京买房当之无愧的热门区域，但望京房子分化非常严重。望京商圈大概有140多个小区，这些小区根据价格档位以及品质粗粗可以分为4个级别。
处于食物链最顶端的，自然是望京的豪宅，比如远洋万和公馆、湖光壹号、望京金茂府、首开国风尚樾、果岭里class、慧谷根园西区、东湖湾2期、昆泰嘉瑞中心等等。这些小区都是望京的老牌别墅，万和公馆和果岭里都有很多明星住，以前章子怡就住在果岭里，汪峰有首歌叫《果岭里29号》，平时从果岭里小区附近路过，是很漂亮的红砖房，价格3000万以上。
第二层级是千万级的改善小区，代表有保利中央公园、东湖湾1期、融科橄榄城2期 、大西洋新城F区、臻园南区、融科橄榄城3期、大西洋新城金石美苑、大西洋新城E区等等。
第三层级为宝星国际、澳洲康都、大西洋新城B区、北京香颂城市公寓、都市心海岸、嘉美风尚中心、夏都盈座、朝庭公寓、方舟苑3期。这些小区会相对比较新，两居室基本没有可能买，宝星国际、大西洋新城B区、都市心海岸、夏都盈座、朝庭公寓和金隅国际都有一居室，可总价也都徘徊于550~600以上，一般捡漏都是低楼层和差户型，价格和品质中间肯定都是有取舍的，哪有那么多好运气的捡漏。
第四层级是南湖东园二区（97年）、慧谷时空、嘉润花园、南湖中园一区（00年）、中环南路5号院（96年）、利泽西园、望京新城、南湖中园二区、望京西园一区、花家地北里。这些小区都会相对比较老，最大的空间就是花家地小区，号称是望京性价比最高的小区（价格最低的老破小且是学区）利泽西园小区比较新，但是500万能选的户型都是低层且奇葩户型。
【望京金茂府】昨天晚上成交了两套280㎡的四居室，一套9层东边户，3540万，一套15层西边户3550万。[强]
清晰的记得19年初的时候，280户型成交价2800万左右，这么一算，涨了27％。说多也多说不多也不多，得看和谁比了。[捂脸]
以后北京涨幅比较大的还得是:热门商圈的次新豪宅，最好带有同商圈，或者同区域还不错的学校。[中国赞]
这种房子只要不在高点入，闭着眼买都能涨，即使是高点入过几年还会涨回来的，大家觉得呢？是不是说的太绝对了。欢迎评论区留言。[奸笑]
望京樾住大家元宵节快乐
——首开金茂·望京樾——
建筑面积约102-155㎡三至四居健康科技住宅
【基本信息】
建筑面积：约9万㎡
产品类型：住宅
产 权：70年，纯商品房住宅
层 数：5-18层
容积率：2.22
绿地率：30%
总户数：764户
车位比：1:1.3
交付标准：科技系统+精装修
【繁华商业】新荟城、凯德MALL、方恒购物中心、新世界百货、麒麟新天地
【优质学府】芳草地国际学校（东洲校区）、奶子房小学、陈经纶中学奶子房校区
四横：京平高速、顺黄路、北五环、北四环
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朝阳区一直火爆的 首开金茂望京樾
到底值不值得买？担心周边的未来发展
觉得周边目前荒凉的，看下图你有信心了吗？
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朝阳区 奶西地块 三兄弟项目对比
——首开金茂·望京樾——
建筑面积约102-155㎡三至四居健康科技住宅
【基本信息】
建筑面积：约9万㎡
产品类型：住宅
产 权：70年，纯商品房住宅
层 数：5-18层
容积率：2.22
绿地率：30%
总户数：764户
车位比：1:1.3
交付标准：科技系统+精装修
【繁华商业】新荟城、凯德MALL、方恒购物中心、新世界百货、麒麟新天地
【优质学府】芳草地国际学校（东洲校区）、奶子房小学、陈经纶中学奶子房校区
四横：京平高速、顺黄路、北五环、北四环
四纵：来广营北路、京密路、机场高速、京承高速#中建宸园# #融科橄榄城# #海开栖海澐颂# #和光悦府# #北京绿城晓风印月# #龙樾合玺# #建发养云# #中建玖合府# #富华里# #青云上府# #北熙区# #朝阳一墅# #和光瑞府# #永定金茂府# #天润福熙大道# #保利中央公园东苑小区好房评测# #金茂悦# #东湖湾# #臻园# #望京金茂府# #国风北京# #国风上观小区# #朝庭公寓# #嘉美风尚中心# #澳洲康都# #望京西园三区# #望京新城[话题]# #远洋万和公馆# #上京新航线# #大西洋新城# #润泽公馆# #季景沁园# #华彩国际小区好房推荐# #北纬40度# #慧谷阳光# #宝星国际# #宝星华庭# #中粮祥云小镇# #北京新房# #望京新世界#
北京四批次最关注的地，也就是奶西了，是不是首开金茂联合体拿到、是不是望京金茂府二期，拭目以待。对了，宸园几乎没平层洋房了，只剩叠拼了。#房价#
需求长话短说，2换1，海淀怡美家园南北三居142（约1250万），+沿海赛洛城7期南北三居133（约870万）
目标两个方向：
一，新房，东三金茂府，175边户四居1908万（税费57万，物业11元）
二，保利中央公园三期146+28的（4+1）户型，2200万
想您帮分析的：
1，望京保利还能一直领涨并在望京站稳一线吗？整体望京的发展未来10-20年还能是北京除了万柳的龙头吗？随着阿里的搬走和互联网的走弱，保利中央公园会受到影响吗？（目前目前只喜欢保利的户型和环境）
2，分钟寺未来发展如何，金茂府已经成了IP，宋家庄的北京金茂府在一片老破大中现在比周边高50%，东三金茂府的溢价能力能在北京8个金茂府中走在前面吗，当然这就涉及到整个分钟寺片区的规划和发展潜力，现在说是承接CBD高端改善，叫国际居住期，我记得之前新北苑规划叫高端居住区确实北苑被做得不错，走势也好，那分钟寺属于丰台，未来两个大商场，有北师大中小12年，还有两个大公园，这种配套能赋能分钟寺吗，您看好分钟寺吗
补充一句，我们和母亲对于两个目标的环境和户型都看上，各有利弊，保利就是要做贷款，东三金茂就是物业费养房成本高，后期成本差不多，目前主要的疑虑和担心就是望京和分钟寺的未来发展，望京有担心，分钟寺看不清，只能求助您了
沿海赛洛城和怡美家园比，16年差不多的成本，现在高下立判，所以这次2000万目标真是不敢选错了，相信您的判断。
回答：
1.望京，保利，大概率还在第一阵营，到目前为止还没有能比肩这里的板块。走了阿里来别的，没什么可担心的，基础设施决定板块人群。有可能性的只有来广营和东坝吧，但看土地供应有点儿慢，那加上建设周期，八年左右是没什么太大变化的。
2.分钟寺，溢价率我算不出来，没数据。大概率排在前列，弄不好能第一。分钟寺不太可能有什么发展，朝阳区领导们没那么大方，也犯不上。这就自住为主吧，口袋阵似的两区交界，两边都不会投入太大。这看看新宫就知道了，条件比分钟寺强多了，那丰台区还不着急呢，又不缺土地，何必呢。其他的都没什么新鲜的，北师大也够呛，人大附、十一学校到现在都不算成功，生源上很难说能竞争过十二中，不太现实。公园无所谓，郊区的标配，哪儿都不缺。新北苑是特例，全北京就这么一个，可遇不可求。
3.望京没什么可担心的，到现在为止还没有能挑战的新区，主要没那么多土地指标。分钟寺我不看好，没戏。看看中海城和观筑庭园就知道了，都给拖累了。反正我的房子还有在望京的，不会换，更不会轻易往南边儿换，能在北部则尽量。
望京来广营首选，仅供参考。
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